Dans le domaine de l’immobilier, il n’est pas rare d’entendre parler du viager immobilier. C’est une vente d’un bien immobilier particulière qui demande la mise en place de quelques calculs spécifiques.
Le calcul du viager se fait en 6 grandes étapes qui sont l’estimation de la valeur vénale du logement, le bouquet du viager, le calcul de la décote d’occupation : le DUH ou l’usufruit, le calcul de la rente viagère, les barèmes viagers pour vos calculs et Calcule de la rentabilité d’un viager.
Le viager immobilier : qu’est-ce que c’est ?
Le viager peut être considéré comme une vente dont le paiement par l’acheteur est différé. C’est comme acheter une maison avec une hypothèque d’une certaine manière. Pour cela, le vendeur exigera l’hypothèque et insèrera une clause résolutoire dans l’acte notarié le jour de la vente notariée. Cela lui permettra de se protéger d’éventuels impayés de l’acheteur.
Ces délais de paiement sont intéressants pour l’acquéreur. Surtout lorsqu’il a des difficultés à obtenir un prêt bancaire pour investir dans l’immobilier ou acheter une résidence principale. Pour le vendeur, il s’agit avant tout d’un complément de revenu pour compenser sa retraite. Il bénéficiera également d’avantages fiscaux sur les bouquets et les rentes versées.
Sachant que la rente viagère doit être payée par l’acheteur jusqu’au décès du vendeur, la rente viagère est un contrat aléatoire. De ce fait, les calculs de rente viagère sont très importants. Cela s’explique par le fait qu’ils assurent un équilibre financier entre l’engagement du vendeur et celui de l’acheteur.
Comment calculer un viager immobilier ?
Pour fixer le prix d’une rente viagère, il est nécessaire de déterminer l’espérance de vie du vendeur, ainsi que des paramètres économiques. Voici le détail de la méthode de calcul du viager en 6 grandes étapes.
La première étape consiste à estimer la valeur marchande de l’appartement ou de la maison. En fait, la valeur marchande d’une propriété est la valeur réelle de la propriété sur le marché immobilier. Cette valeur est dérivée de l’expertise immobilière. Le logement mis en vente par le vendeur doit être évalué par un professionnel de l’immobilier.
Ce professionnel peut être un :
- expert ;
- agent immobilier ;
- notaire.
Cette expertise sert à déterminer la valeur vénale ou la valeur de marché ou encore le prix du bien immobilier en vente.
Le bouquet d’un viager est simple à déterminer. Il est généralement fixé par le vendeur qui est appelé en langage immobilier le crédirentier du viager. Il pourra par la suite être négocié, à la hausse ou à la baisse, pour mutualiser les intérêts de l’acquéreur du logement. Ce dernier peut être encore appelé débirentier du viager.
Par conséquent, le vendeur devra donc d’abord fixer le bouquet et le retrancher à la valeur vénale de son appartement.
Si le viager est occupé par le vendeur, le calcul viager occupé s’obtient en diminuant, à la valeur vénale de l’appartement, le droit d’usage et d’habitation (DUH). La valeur économique du DUH est la somme des loyers futurs qui sera en moyenne payée par le vendeur. Ainsi, la valeur économique du DUH dépend ainsi du taux de rendement locatif du logement vendu. Cela se fait dans une évaluation économique du bien.
Dans le cas d’un viager gratuit, vous n’avez pas besoin d’évaluer le « Droit d’Usage et d’Habitation ». Il faut noter que le Droit d’Usage d’Habitation encore appelé abattement pour occupation. Tout comme le DUH, l’usufruit est un droit qui résulte du démembrement de la propriété d’un bien immobilier. Dans le cas du viager, il est souvent très peu utilisé, car très peu avantageux pour l’acheteur.
L’usufruitier vendeur pourra louer son logement à un tiers s’il le désire. Cela signifie qu’après son décès, l’acheteur ne sera pas sûr de pouvoir récupérer son logement. Là, il ne pourra pas en jouir librement si le locataire en place ne souhaite pas partir. Comme DUH, l’usufruit peut être calculé de manière économique.
En soustrayant l’usufruit à la valeur vénale libre de votre appartement viager, vous obtenez la valeur de la nue-propriété.
En déduisant le bouquet et le DUH à la valeur vénale, l’on obtient le « capital à renter », également appelé le « capital constitutif ». Pour ce faire, le calcule de la rente viagère d’un viager, le montant est converti en rente mensuelle en utilisant le barème viager.
Il peut arriver que l’acquéreur et le vendeur du viager s’entendent sur un viager occupé sans rentes. Dans ce cas, l’acquéreur n’aura qu’à payer le bouquet le jour de la signature du contrat viager.
Si le vendeur conserve ce droit, le bouquet sera égal à la valeur du bien diminué du Droit d’Usage et d’Habitation ou de l’usufruit. Dans le cas d’un viager libre, un viager sans rentes n’a pas de sens. En fait, dans ce cas, il s’agirait d’une vente classique, le bouquet étant égal à la valeur vénale du logement.
Le barème viager est un outil important pour assurer une transaction équitable entre l’acheteur et le vendeur. Il faut rappeler qu’ils sont appelés débirentiers et crédirentiers lorsqu’il s’agit d’une vente en viager. Il existe de nombreux barèmes viagers, plus ou moins récents et fiables. L’importance d’un barème viager est qu’il permet de transformer un capital à renter en rente viagère et inversement.
Il vous suffit de retenir le coefficient diviseur ou le taux de rente qui correspond à l’âge du ou des vendeurs. Le calcul viager dépend de l’espérance de vie des vendeurs. Par ailleurs, il faut attirer votre attention sur le fait que le coefficient viager est très différent pour un viager à une personne. Dans ce cas, il s’agit d’un seul vendeur.
Par contre, un viager à deux têtes est un couple de vendeurs ou deux vendeurs. Toutefois, si vous souhaitez acquérir ou vendre un viager à deux têtes, utilisez un barème viager spécifique. Cela vous accorde le droit à la réversion de la rente viagère.
En tant qu’acheteur, si vous cherchez à investir dans un viager, il est possible de déterminer la rentabilité de votre opération. Déterminer la rentabilité du viager vous permettra de faire une comparaison des investissements entre eux. Que ce soit avec un autre viager ou un autre investissement locatif ou financier, la comparaison est possible.
Que se passera-t-il au décès prématuré du vendeur ?
Il est possible que le décès du crédirentier survienne lors de la vente en viager. Lorsque cela arrive, dans les 20 jours qui suivent la vente en viager, il est recommandé que la vente soit annulée. Même qu’il soit atteint d’une maladie le jour de la vente, la vente doit être annulée. Même si l’acheteur en avait connaissance ou non, la vente sera annulée.
Cela est conforme selon l’article 1975 du Code civil. Il est à noter qu’en principe, le délai des 20 jours court le jour de la signature du compromis de vente. Elle ne court pas l’acte authentique de vente. Malheureusement, un décès accidentel ne remet pas en cause la validité de la vente.
Le logiciel de calcul viager : l’alternative pour vos calculs
Pour rendre ce calcul moins contraignant, des paramètres supplémentaires comme le sexe sont souvent utilisés. Plusieurs négociations peuvent aussi justifier la différence entre les prix théoriques et convenus dérivés des tables de mortalité.
Pour calculer les forfaits de rentes viagères et de rentes viagères immobilières, la tâche vous est plus facile désormais. Que vous comptiez acheter ou vendre, il est recommandé d’utiliser l’Outil de calcul des rentes viagères.
Il existe en ligne plusieurs simulateurs de calcul de vie sur le marché de la vie. Vous pouvez effectuer les recherches pour en savoir plus.
