Vous avez acheté une maison avec un crédit immobilier, mais vous souhaitez la louer pour diverses raisons : changer de région, augmenter vos revenus, profiter d’un dispositif fiscal… Cependant, vous vous demandez si c’est possible, et si oui, comment faire. Voici 6 stratégies pour louer votre maison avec un crédit immobilier en cours, sans risque et en toute légalité.
Sommaire :
1. Vérifier les clauses de votre contrat de prêt
La première chose à faire avant de louer votre maison avec un crédit immobilier en cours est de vérifier les clauses de votre contrat de prêt. En effet, certaines banques peuvent interdire ou limiter la possibilité de louer le bien financé par le crédit.
Par exemple, il peut y avoir une durée minimale d’occupation du logement ou une obligation de respecter un plafond de loyer. Si vous ne respectez pas ces clauses, vous vous exposez à des sanctions, comme la résiliation du prêt ou l’exigibilité immédiate du capital restant dû. Il est donc important de lire attentivement votre contrat de prêt, et de contacter votre banque si vous avez un doute.
Découvrez : Les clés pour préparer sa retraite sereinement
2. Obtenir l’accord de votre banque
Si votre contrat de prêt ne vous interdit pas de louer votre maison avec un crédit immobilier en cours, ou si vous remplissez les conditions requises, vous devez tout de même obtenir l’accord de votre banque. En effet, la banque a un droit de regard sur l’utilisation du bien financé par le crédit, et peut refuser la location si elle estime que cela augmente le risque de non-remboursement.
Pour obtenir l’accord de votre banque, vous devez lui adresser une demande écrite, en précisant les modalités de la location : durée, montant du loyer, type de bail, etc. Vous devez également lui fournir des garanties, comme une assurance loyers impayés, ou une caution solidaire. La banque peut accepter, refuser, ou demander des contreparties, comme une augmentation du taux d’intérêt, ou une modification des garanties.
3. Choisir le régime fiscal adapté
Une fois que vous avez obtenu l’accord de votre banque, vous devez choisir le régime fiscal adapté à votre situation. En effet, les revenus locatifs sont imposables, et vous devez les déclarer aux impôts. Il existe deux régimes fiscaux possibles : le régime réel et le régime micro-foncier.
Le régime réel vous permet de déduire de vos revenus locatifs les charges liées à la location, comme les intérêts d’emprunt, les travaux, les frais de gestion, etc. Le régime micro-foncier vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus locatifs, sans avoir à justifier de vos charges. Le choix du régime fiscal dépend de votre situation personnelle, et du montant de vos revenus locatifs. Il est conseillé de faire une simulation pour comparer les deux options, et de choisir celle qui vous est la plus avantageuse.
Lire aussi: Les bénéfices économiques des projets de rénovation énergétique
4. Respecter les règles de la location
Louer votre maison avec un crédit immobilier en cours implique de respecter les règles de la location, que ce soit vis-à-vis du locataire, de la copropriété, ou de l’administration. Vous devez notamment :
- Rédiger un bail conforme à la loi, en précisant les clauses essentielles, comme la durée, le montant du loyer, les charges, le dépôt de garantie, etc.
- Fournir au locataire les diagnostics techniques obligatoires, comme le diagnostic de performance énergétique, le diagnostic amiante, le diagnostic plomb, etc.
- Réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie, en comparant l’état du logement et le mobilier à l’arrivée et au départ du locataire.
- Réviser le loyer chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers, sauf si le bail prévoit une clause de révision différente.
- Effectuer les réparations locatives, c’est-à-dire les réparations dues à l’usure normale du logement ou du mobilier.
- Déclarer vos revenus locatifs aux impôts, en choisissant le régime fiscal adapté.
- Respecter le règlement de copropriété, si votre maison fait partie d’une copropriété, et payer les charges de copropriété.
5. Souscrire une assurance adaptée
Louer votre maison avec un crédit immobilier en cours nécessite de souscrire une assurance adaptée, pour vous protéger en cas de sinistre, de litige, ou de loyers impayés. Vous devez notamment :
- Vérifier que votre assurance habitation couvre la location de votre maison, et si besoin, modifier votre contrat ou changer d’assureur.
- Exiger du locataire qu’il souscrive une assurance habitation, et qu’il vous fournisse une attestation d’assurance à la signature du bail, et chaque année.
- Souscrire une assurance loyers impayés, qui vous garantit le paiement des loyers, des charges, et des éventuels frais de contentieux, en cas de défaillance du locataire.
- Souscrire une assurance propriétaire non occupant, qui vous couvre pour les dommages causés au logement ou aux tiers, en cas de vacance locative, ou de défaut d’assurance du locataire.
6. Faire appel à un professionnel
Louer votre maison avec un crédit immobilier en cours peut être complexe, et vous demander beaucoup de temps et d’énergie. Si vous souhaitez vous simplifier la vie, vous pouvez faire appel à un professionnel, comme une agence immobilière ou un gestionnaire de patrimoine. Un professionnel peut vous aider à :
- Estimer le loyer de votre maison, en fonction du marché et de la demande.
- Trouver un locataire solvable, en diffusant votre annonce, en sélectionnant les candidats, et en vérifiant leurs dossiers.
- Rédiger le bail, et réaliser les diagnostics techniques obligatoires.
- Gérer la relation avec le locataire, en assurant le suivi des loyers, des charges, des réparations, etc.
- Optimiser votre fiscalité, en vous conseillant sur le régime fiscal le plus avantageux, et en vous aidant à remplir votre déclaration d’impôts.
Faire appel à un professionnel a un coût, qui varie selon les prestations proposées et le montant du loyer. Il faut compter en moyenne entre 5 % et 10 % du loyer hors charges. Cependant, ce coût peut être compensé par les avantages que vous offre un professionnel, comme la tranquillité d’esprit, le gain de temps, et la sécurité juridique.
Vous pouvez lire aussi: L’immobilier commercial : un investissement rentable pour élargir vos horizons financiers
7. Optimiser votre capacité d’endettement
Réévaluation de votre capacité d’endettement
Avant de vous lancer dans un projet locatif, il est crucial d’évaluer votre capacité d’endettement actuelle. Cette étape vous permet de comprendre jusqu’à quel point vous pouvez supporter un deuxième crédit, si vous envisagez l’achat d’une nouvelle résidence. Pour calculer cette capacité, prenez en compte vos revenus, vos mensualités actuelles et tout autre emprunt en cours. Un endettement raisonnable ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus. Cette réévaluation est nécessaire pour éviter un surendettement qui pourrait compromettre votre dossier bancaire.
L’importance de l’apport personnel dans un nouveau projet immobilier
Si vous envisagez l’acquisition d’un second bien (appartement ou maison), l’apport personnel joue un rôle déterminant. Il diminue votre besoin de financement et prouve à la banque votre capacité à épargner, renforçant ainsi votre profil emprunteur. Un bon apport personnel peut également vous aider à obtenir des conditions de crédit plus favorables, comme un taux d’intérêt réduit.
Tableau récapitulatif
| Stratégies | Contenu clé |
|---|---|
| 1. Vérifier les clauses du contrat de prêt | – Examinez attentivement votre contrat de prêt immobilier pour identifier toute clause concernant la location de la propriété financée.- Certains prêts peuvent imposer des conditions telles qu’une durée minimale d’occupation ou un plafond de loyer.- Non-respect de ces clauses peut entraîner des sanctions telles que la résiliation du prêt ou l’exigibilité immédiate du capital restant dû. |
| 2. Obtenir l’accord de votre banque | – Si votre contrat de prêt le permet, obtenez l’accord formel de votre banque avant de louer votre maison.- La banque peut refuser la location si elle estime que cela accroît le risque de non-remboursement.- Soumettez une demande écrite à la banque précisant les détails de la location et fournissez des garanties telles qu’une assurance loyers impayés ou une caution solidaire. La banque peut accepter, refuser ou demander des contreparties telles qu’une modification des garanties ou un taux d’intérêt plus élevé. |
| 3. Choisir le régime fiscal adapté | – Après l’accord de la banque, sélectionnez le régime fiscal approprié pour vos revenus locatifs.- Deux options courantes : le régime réel (déductions des charges) et le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %).- Le choix dépend de votre situation personnelle et du montant des revenus locatifs. Il est recommandé de simuler les deux options pour choisir la plus avantageuse. |
| 4. Respecter les règles de la location | – Adhérez aux règles de la location vis-à-vis du locataire, de la copropriété et de l’administration.- Rédigez un bail conforme à la loi, fournissez les diagnostics techniques obligatoires, effectuez des états des lieux, révisez le loyer annuellement, effectuez les réparations locatives nécessaires, déclarez vos revenus locatifs aux impôts, et respectez le règlement de copropriété le cas échéant. |
| 5. Souscrire une assurance adaptée | – Souscrivez une assurance habitation couvrant la location de votre maison.- Exigez que le locataire souscrive une assurance habitation et fournisse une attestation annuelle.- Considérez une assurance loyers impayés pour garantir les paiements.- Optez pour une assurance propriétaire non occupant couvrant les dommages au logement en cas de vacance locative ou de défaut d’assurance du locataire. |
| 6. Faire appel à un professionnel | – Si vous préférez une approche simplifiée, engagez un professionnel tel qu’une agence immobilière ou un gestionnaire de patrimoine.- Le professionnel peut vous aider à estimer le loyer, trouver un locataire solvable, rédiger le bail, gérer la relation avec le locataire, et optimiser votre fiscalité.- Bien que cela ait un coût (environ 5 % à 10 % du loyer hors charges), les avantages tels que la tranquillité d’esprit, le gain de temps et la sécurité juridique peuvent compenser ces frais. |
FAQ : louer sa maison avec un crédit en cours
Oui, c’est légal, mais vous devez d’abord vérifier les clauses de votre contrat de prêt. Certaines banques peuvent avoir des restrictions, comme une durée minimale d’occupation ou un plafond de loyer. Le non-respect de ces clauses peut entraîner des sanctions. Assurez-vous de lire attentivement votre contrat de prêt.
Si votre contrat de prêt le permet, vous devez soumettre une demande écrite à votre banque en précisant les détails de la location (durée, montant du loyer, type de bail, etc.). Vous devrez fournir des garanties telles qu’une assurance loyers impayés ou une caution solidaire. La banque peut accepter, refuser ou demander des contreparties.
Vous avez le choix entre le régime réel (déduction des charges réelles) et le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %). Le choix dépend de votre situation personnelle et du montant des revenus locatifs. Il est recommandé de faire une simulation pour comparer les deux options et choisir celle qui vous est la plus avantageuse.
Oui, mais cela nécessite de vérifier les clauses de votre crédit immobilier et d’obtenir l’accord de votre banque. Respectez les conditions bancaires pour éviter des sanctions.
Absolument. Un deuxième projet augmente votre endettement. Il est essentiel de calculer votre capacité d’endettement avant de vous engager dans un nouveau projet immobilier.
Un bon dossier d’emprunteur comprend un historique de crédit solide, un endettement maîtrisé et un apport personnel significatif. Ces éléments rassurent la banque sur votre capacité à rembourser.
Pas nécessairement. Si votre capacité d’endettement le permet et que votre banque donne son accord, vous pouvez conserver votre première résidence et financer la seconde. Toutefois, la vente peut être une option pour augmenter votre apport et réduire le besoin de financement.
Le calcul du loyer doit prendre en compte le marché local, les caractéristiques de la propriété et vos mensualités de crédit. Il est recommandé de consulter un professionnel pour fixer un loyer juste et compétitif.
En résumé, louer votre maison tout en ayant un crédit immobilier en cours est une démarche réalisable et potentiellement lucrative. Cela nécessite cependant une planification rigoureuse, une bonne compréhension de vos obligations financières et légales, et parfois l’expertise d’un professionnel. En suivant ces conseils et en restant informé, vous pouvez transformer votre bien immobilier en une source de revenus stable, tout en gérant efficacement votre portefeuille immobilier.
