La détention de biens immobiliers à des fins locatives en France entraîne des revenus qui sont soumis à l’imposition. Ces taxes, ajoutées aux autres dépenses, affectent la profitabilité de votre investissement immobilier. Il faudra rechercher des moyens pour diminuer, voire annuler, ces charges fiscales.
La question primordiale est : comment échapper à l’imposition sur les revenus issus de la location ? Pour répondre à cette interrogation, il est judicieux de se pencher sur les divers cadres fiscaux relatifs aux revenus immobiliers. Cela permettra d’examiner les différentes stratégies pour réduire ou éliminer l’impact fiscal sur ces revenus.
Sommaire :
Comment se présente l’impôt sur les revenus locatifs ?
Les recettes générées par la mise en location d’un logement sont régies par des règles fiscales spécifiques. Les montants perçus comme loyers sont intégrés à vos revenus globaux et sont ensuite soumis à l’impôt sur le revenu (IR). En plus de cela, des contributions sociales de 17,2 % sont exigées. Néanmoins, la méthode de calcul de la taxe sur un bien mis en location varie principalement en fonction du type de location, qu’elle soit non meublée ou meublée.
Les investisseurs désireux de réaliser un investissement dans une propriété locative commerciale ou non ont accès à deux options de fiscalité. Il s’agit du régime fiscal réel et du régime fiscal micro. Opter pour le régime réel autorise la déduction de diverses dépenses, y compris les intérêts sur prêt, les coûts de rénovation et autres charges associées au bien. Cela permet de diminuer la base imposable des revenus locatifs.
Le dispositif du micro-régime offre un abattement de 30 % sur les revenus bruts. Un propriétaire pratiquant la location meublée à titre professionnel a également la possibilité de se classer en tant que loueur en meublé non professionnel, cela dépendant des profits réalisés dans cette activité. Il faut remplir avec précision le formulaire spécifique aux revenus immobiliers et considérer le système fiscal adopté afin de maximiser l’efficacité de votre déclaration de revenus issus de la location.
Que retenir de la location meublée ?
Optez pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), un choix judicieux qui vous ouvre la porte à divers avantages fiscaux, notamment une réduction significative sur les impôts liés aux revenus locatifs. Envisagez aussi l’acquisition d’un bien immobilier nécessitant des rénovations. Investir dans l’immobilier ancien semble intimidant, mais c’est en réalité une stratégie fiscalement avantageuse. Les dépenses liées aux travaux de rénovation sont, dans ce cas, déductibles de vos impôts, offrant ainsi un bénéfice fiscal non négligeable.
Pour bénéficier d’une réduction significative de vos impôts sur les revenus issus de la location meublée, ces derniers ne doivent pas surpasser le seuil de 23 000 euros, charges incluses. En respectant cette limite, vous pourrez profiter d’avantages fiscaux notables. Par ailleurs, même si vos revenus locatifs excèdent 23 000 euros, vous resterez éligible à des déductions fiscales à condition que ces revenus ne soient pas supérieurs à ceux de l’ensemble de votre foyer fiscal.
En appliquant ces trois conseils pratiques, vous aurez la possibilité de profiter de nombreux avantages, notamment en matière de déduction fiscale sur les BNC (bénéfices non commerciaux). Cette stratégie vous aide à éviter le paiement d’impôts pour une période allant de sept à dix ans.
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L’imposition des revenus de location au régime micro-BIC pour une location meublée
La mise en location d’un bien meublé est considérée comme une opération commerciale, à l’opposé de la location d’un bien non meublé qui est vue comme une activité civile. Ainsi, les revenus générés par cette forme de location ne sont pas classés dans la catégorie des revenus fonciers, mais sont plutôt catégorisés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux, souvent abrégés en BIC.
La structure fiscale présente des différences notables. Bien que le régime micro-BIC fonctionne sur le même principe que le micro-foncier, il offre un abattement forfaitaire supérieur. En effet, ce dernier est fixé à 50 %, avec une possibilité de le porter à 71 % dans le cas de la location d’une chambre d’hôtes ou d’un meublé de tourisme. Par ailleurs, le seuil maximal pour bénéficier du régime micro-BIC est plus élevé, s’établissant à 72 600 euros.
L’option pour le régime micro-BIC est exclusivement réservée aux Loueurs en meublé non professionnels (LMNP). En revanche, les Loueurs en meublé professionnels (LMP) relèvent du cadre de la micro-entreprise, bénéficiant ainsi d’un abattement de 50 %, ou bien, ils sont assujettis au régime réel.
Pour bénéficier du régime fiscal du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vos revenus issus de la location meublée doivent être inférieurs à 23 000 euros par an et ne doivent pas excéder l’ensemble de vos autres sources de revenus. Si ces conditions ne sont pas remplies, vous serez alors classé sous le régime du Loueur Meublé Professionnel (LMP).
L’imposition des revenus de location au régime micro-foncier pour une location vide
Les loyers obtenus à travers la mise en location non meublée d’une propriété immobilière sont classifiés comme des revenus fonciers. Chaque année, il faut les déclarer auprès des services des impôts, simultanément avec vos autres revenus tels que les salaires et pensions. Lors de la déclaration annuelle de vos revenus, il faut mentionner à la fois le total brut de ces revenus locatifs et les dépenses déductibles associées à l’entretien de votre propriété.
Choisir le régime réel de déclaration pour vos revenus fonciers vous offre la possibilité de soustraire certaines charges, comme les intérêts de prêt, les coûts des travaux, et divers autres frais associés à votre bien immobilier. Vérifiez si vos revenus fonciers sont payés correctement en utilisant le formulaire fiscal spécifique. Cela inclut le micro-foncier ou le régime réel, pour savoir combien coûte votre maison.
En optant pour le régime réel d’imposition, il est possible de profiter de réductions fiscales plus conséquentes. Cependant, cela implique une gestion plus rigoureuse et détaillée de vos frais relatifs à la propriété immobilière.
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Quels outils pour défiscaliser ses revenus locatifs et fonciers ?
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Lorsque vos dépenses excèdent vos revenus, une incitation fiscale est accessible. Cela est connu sous le nom de déficit foncier. Cette situation vous offre l’opportunité de soustraire ce déficit de votre revenu global, ce qui entraîne une diminution de votre charge fiscale, selon certaines modalités. Cette possibilité est particulièrement pertinente dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier ancien nécessitant des rénovations.
La Société Civile Immobilière (SCI)
En termes généraux, une société civile immobilière (SCI) est habituellement assujettie à l’impôt sur le revenu. Toutefois, les membres constituant cette société ont la possibilité d’opter pour une imposition au titre de l’impôt sur les sociétés (IS). Face à ce choix entre une SCI imposée à l’IR et une SCI soumise à l’IS, quelle est la meilleure décision ?
SCI à l’IR
Les revenus générés par la location de propriétés au sein des Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont imposables à l’Impôt sur le Revenu. Cependant, les bénéfices réalisés ainsi que les gains en capital provenant de la vente de biens immobiliers ne sont pas soumis à cet impôt.
Chaque membre d’une société est personnellement assujetti à l’impôt sur le revenu des placements financiers. Cette imposition dépend de sa part de propriété et des gains en capital résultant de la vente de propriétés immobilières. De plus, il est tenu de payer les contributions sociales, qui s’élèvent à 17,2 %, sur ses revenus locatifs.
Si la plus-value imposable dépasse 50 000 €, une taxe additionnelle est appliquée. Toutefois, cette taxe est atténuée par un abattement qui varie en fonction de la période de détention du bien.
SCI à l’IS
Lorsque les partenaires optent pour l’assujettissement de leur société à l’impôt sur les sociétés (IS), ils sont uniquement taxés sur les dividendes qu’ils choisissent de retirer. Dans cette configuration, l’IS s’applique sur les bénéfices de l’entreprise et les déficits fonciers ne peuvent être déduits que des profits à venir. Par ailleurs, les gains réalisés sur la vente de biens immobiliers sont intégrés au total des bénéfices imposables. En effet, ces plus-values sont traitées comme des plus-values professionnelles, ce qui a pour effet d’augmenter l’impôt sur les sociétés.
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Investir en nue-propriété à crédit
L’achat en nue-propriété consiste à acquérir seulement la structure d’un bien immobilier, tout en laissant les droits d’usage et de jouissance à un gestionnaire institutionnel pour une période prédéterminée. Ce type d’investissement présente plusieurs avantages, notamment :
- Profiter d’un prix d’achat réduit : Cette réduction de prix représente les loyers que le propriétaire aurait pu percevoir si le bien était en pleine propriété.
- Investissement partiel : En choisissant de financer cet achat via un crédit, l’investisseur n’a à couvrir qu’une fraction de la valeur totale du bien, ce qui réduit son niveau d’endettement.
- Optimisation fiscale : Le détenteur de la nue-propriété ne reçoit pas de revenus locatifs, ce qui l’exempte de l’impôt sur le revenu et des contributions sociales associées. La responsabilité du paiement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière incombe à l’usufruitier. Par ailleurs, les intérêts liés à un emprunt peuvent être retranchés des revenus immobiliers totaux.
Donation temporaire d’usufruit
La donation temporaire d’usufruit permet de séparer la propriété d’un bien immobilier en deux éléments distincts : la nue-propriété et l’usufruit. Vous pouvez choisir de céder temporairement l’usufruit de ce bien, par exemple à une association reconnue ou à vos enfants, qui auront ainsi la responsabilité de gérer la partie locative.
Pendant la période de démembrement, votre patrimoine immobilier est partiellement amputé, car vous conservez la nue-propriété, tandis que l’usufruit est transmis temporairement. Cette diminution de la valeur de votre patrimoine a un impact positif sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), parce que la base taxable de cet impôt tient compte de la valeur des biens immobiliers que vous détenez. Ainsi, grâce à la donation d’usufruit, vous pouvez réduire votre assiette imposable à l’IFI et potentiellement diminuer votre charge fiscale.
Investir dans l’immobilier à l’étranger
Bien que vous résidiez en France, il est possible d’envisager des investissements à l’étranger, notamment dans le domaine de l’immobilier locatif, afin de réduire la fiscalité sur vos revenus. Les avantages fiscaux liés à l’investissement locatif varient d’un pays à l’autre, ce qui rend le rendement plus ou moins attractif.
Il faut bien se renseigner sur les régimes fiscaux en vigueur dans les différents pays, car certains offrent une grande flexibilité. Prenez l’exemple de la Hongrie, où vous ne serez pas soumis à la taxe d’habitation ni à la taxe foncière. De plus, dans le cas où il existe une convention fiscale entre la France et le pays étranger, il est possible d’être exonéré de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) afin d’éviter la double imposition.
Investir dans l’immobilier locatif à l’étranger est une stratégie avantageuse pour optimiser la fiscalité de vos revenus, à condition de bien comprendre les particularités fiscales de chaque pays et de profiter des conventions fiscales existantes.
