Investir dans l’immobilier locatif offre la possibilité de faire fructifier son patrimoine. En effet, une fois l’investissement initial amorti, il est possible de générer des revenus complémentaires significatifs. Il s’agit souvent d’une décision rationnelle pour assurer sa propre sécurité financière future et celle de ses descendants.
Néanmoins, il faut savoir que tout investissement immobilier comporte sa part de risques. Voici nos stratégies et nos conseils pour débuter dans l’investissement immobilier.
Sommaire :
Les avantages de l’investissement immobilier : pourquoi se lancer ?
Choisir d’investir dans un bien immobilier en tant que résidence principale, d’opter pour l’investissement locatif ou de placer son argent dans des produits immobiliers peut s’avérer une décision complexe. Les raisons peuvent être multiples :
- se constituer un patrimoine,
- augmenter ses revenus,
- bénéficier d’avantages fiscaux,
- assurer son avenir et celui de sa famille.
Il existe de nombreuses façons d’investir dans l’immobilier, et de nombreuses opportunités. En tant qu’investissement, l’immobilier est souvent considéré comme moins risqué que d’autres options financières. Il est ainsi l’un des placements préférés des Français. Cette popularité n’a fait que croître ces dernières années.
Outre ces avantages, l’investissement immobilier présente d’autres attraits. Selon votre stratégie d’investissement, vous pourriez :
- générer des revenus supplémentaires grâce aux loyers perçus dans le cadre d’un investissement locatif ;
- diversifier votre portefeuille entre placements financiers, biens meubles et biens immobiliers ;
- faire croître votre capital grâce à des rendements annuels bruts pouvant dépasser les 10 % ;
- préparer une baisse de revenus à la retraite en remboursant votre prêt immobilier pendant votre période d’activité ;
- améliorer votre pension ;
- construire un patrimoine immobilier solide et tangible ;
- réduire vos charges fiscales en tirant parti des dispositifs de défiscalisation immobilière ;
- transmettre vos biens immobiliers à vos descendants.
Stratégies pour investir dans l’immobilier
Voici un aperçu de stratégies d’investissement immobilier à considérer.
Acquisition d’un bien immobilier
En matière d’investissement immobilier, l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, est souvent la première idée qui vient à l’esprit. Cette option offre une flexibilité financière, car les prix de l’immobilier peuvent varier considérablement. Plusieurs options s’offrent à vous :
- Acheter un studio, un appartement spacieux, une maison ou même une grande villa ;
- Investir dans un bien neuf, un bien préacheté, un bien ancien, avec ou sans travaux de rénovation, etc.
Mais la décision la plus importante est le but de votre investissement. Il existe des différences notables entre l’investissement locatif et l’achat d’une résidence principale. En France, la majorité des ménages aspirent à devenir propriétaires de leur logement. Comme le montre une étude de l’Insee réalisée en 2018, où 57,6 % des Français sont propriétaires de leur résidence principale.
Être propriétaire de son logement offre un sentiment de stabilité. Cela permet d’exercer une activité professionnelle à sa guise, de fonder une famille et de sécuriser son avenir financier en cessant de payer un loyer.
D’autre part, si vous cherchez à augmenter vos revenus et à bénéficier d’un rendement intéressant, l’investissement locatif peut être une option à considérer. Grâce à différents dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou le dispositif Denormandie, devenir propriétaire bailleur tout en réduisant ses impôts est une possibilité.
Vous pouvez également être propriétaire bailleur tout en étant locataire de votre résidence principale. Cela vous permet de maintenir votre capacité d’emprunt et votre flexibilité tout en développant votre patrimoine.
Découvrez aussi : Les prêts hypothécaires pour financer vos projets de rénovation domiciliaire
Diversification du patrimoine grâce aux placements immobiliers
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier avec une somme initiale relativement faible et sans avoir à vous soucier de la gestion locative, les fonds immobiliers et les placements collectifs peuvent constituer une option intéressante. Appelés également « pierre papier« , ces investissements offrent une alternative aux placements traditionnels tels que les livrets d’épargne ou l’assurance-vie.
Le principe est simple : un fonds collecte l’argent des investisseurs et l’investit dans différents types d’actifs immobiliers. Il peut s’agir de bureaux, de logements, de commerces, etc. Vous devenez ainsi indirectement propriétaire d’une partie de ces actifs et percevez des revenus réguliers. Cette approche vous permet de diversifier votre patrimoine tout en minimisant les contraintes de gestion. En effet, vous n’avez pas à vous préoccuper des locataires, des travaux, etc.
Il existe deux grands types de fonds d’investissement immobilier :
- les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)
- et les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier).
En 2019, selon l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier, les SCPI et OPCI détenaient 76,9 milliards d’euros d’actifs. Cela démontre l’intérêt des investisseurs pour cette approche.
Crowdfunding immobilier pour dynamiser votre épargne
Une nouvelle forme d’investissement immobilier gagne en popularité : le crowdfunding immobilier. Ce mode de financement fait appel à des plateformes en ligne qui mettent en relation des investisseurs avec des promoteurs immobiliers ayant besoin de fonds.
Qu’il s’agisse de la construction de nouveaux logements, de la rénovation de bâtiments existants ou d’autres projets, vous pouvez participer à partir de 100 euros. En contrepartie, les promoteurs offrent des rendements attractifs, avec un taux de rendement moyen de 9,2 % en 2019.
Investir dans des forêts et des vignes
Pour ceux qui recherchent un investissement durable et significatif, l’acquisition de terres agricoles peut être une option intéressante. Toutefois, cette stratégie convient mieux à ceux qui disposent déjà d’un patrimoine important et qui cherchent à le diversifier. Les avantages sont multiples :
- exonérations fiscales partielles ou totales,
- possibilité de rentabiliser l’investissement par la vente ou la location,
- avantages fiscaux sur les droits de succession et de mutation.
Transformation de locaux commerciaux en habitations
Sous certaines conditions, il est possible de transformer des locaux commerciaux, des entrepôts ou des bâtiments industriels en habitations. Cette approche peut offrir des prix d’achat plus bas que les logements traditionnels, avec la possibilité de générer des plus-values importantes.
Cependant, des vérifications administratives sont nécessaires pour éviter les surprises désagréables. Notamment en ce qui concerne la réglementation de la copropriété, le PLU et les normes de construction.
Conseils investir dans l’immobilier
Voici quelques conseils pour débuter dans l’investissement immobilier.
Choisir un secteur en croissance
Si vous voulez réussir votre investissement immobilier, il faut choisir une zone prometteuse. Optez pour une localité dynamique et un quartier populaire bien desservi par les transports en commun. Vous maximiserez ainsi la rentabilité de votre achat. Certaines zones, comme l’ouest parisien ou les centres historiques de villes comme Lille ou Nantes, offrent une demande locative stable. Ce qui garantit un investissement moins risqué.
Investir dans une ville de taille moyenne peut également être avantageux. D’autant plus si elle connaît une croissance de la demande locative et de nouvelles infrastructures. Les prix d’achat y sont souvent plus abordables que dans les grandes agglomérations. Il faut donc trouver le bon équilibre entre sécurité de l’investissement et rentabilité locative pour optimiser son investissement sur le long terme.
Connaître le marché local et comprendre votre cible est essentiel pour choisir l’environnement idéal. Si nécessaire, faites appel à des professionnels tels que des chasseurs immobiliers, experts dans toute la France. Ils vous guideront et vous conseilleront en fonction de vos objectifs spécifiques, pour que votre projet d’investissement immobilier démarre sur les chapeaux de roue.
Analyser le marché immobilier
Une fois l’emplacement idéal identifié, il faut s’informer sur la demande locative dans la région. Vous devez analyser si le nombre de biens demandés est supérieur à l’offre disponible dans la zone où vous envisagez d’investir. En outre, il faut examiner attentivement les loyers pratiqués pour des biens similaires en termes de qualité et de taille. Si votre bien est proposé à un loyer plus élevé que la norme, vous risquez d’avoir des difficultés à le louer ou de ne l’occuper que pendant de courtes périodes.
Choisir un logement qui correspond à vos attentes
Avant de prendre la décision d’investir dans un bien immobilier, il est essentiel de se poser une question essentielle. Si vous faites partie du groupe cible de ce type de logement (par exemple, des étudiants pour un studio ou des parents pour un T4). De nombreux aspects sont à prendre en compte. Par exemple, la sécurité du quartier, l’existence d’infrastructures à proximité ou encore l’aménagement intérieur du logement.
Découvrez : Les clés pour préparer sa retraite sereinement
Attention à ne pas acheter sur un coup de tête. Il ne faut pas prendre en compte la rentabilité et le budget, surtout si le bien n’est pas destiné à être le vôtre. Il est bon de se mettre dans la peau d’un locataire potentiel avant d’acheter un bien qui vous séduit. Opter pour un bien qui répondra aux besoins d’un large éventail de locataires peut faciliter la location rapide en cas de changement de locataire.
Soyez raisonnable
Pour établir votre budget et estimer le montant que vous devrez emprunter dans les années à venir. Il est essentiel d’examiner attentivement tous les coûts potentiels impliqués. Il s’agit notamment ;
- des frais de notaire,
- des impôts, des travaux de rénovation,
- des charges de copropriété,
- des délais de relocation,
- et des éventuels frais de gestion.
Il importe que votre apport mensuel reste raisonnable afin de ne pas compromettre votre capacité de remboursement à long terme.
Pour évaluer les travaux nécessaires, il est conseillé d’analyser en détail les documents de la copropriété ainsi que le Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Notons que dans le cadre de la loi Climat et résilience, les biens classés G ne pourront plus être loués à partir de 2025, et les biens classés F à partir de 2028. Par conséquent, ces biens devront rapidement faire l’objet de travaux de rénovation énergétique.
Lire aussi: Les bénéfices économiques des projets de rénovation énergétique
Il faut absolument baser votre budget final sur des estimations précises des coûts prévus. Cela influencera votre choix du bien le plus rentable. L’idéal est d’avoir un bien qui s’autofinance. Toutefois, il est judicieux d’inclure une marge de sécurité dans vos calculs. Celle-ci vous permettra de faire face à d’éventuels travaux de rénovation, à des augmentations d’impôts locaux et à d’autres dépenses imprévues.
L’idéal est d’avoir un loyer nettement supérieur à votre mensualité de prêt hypothécaire. Vous pourrez ainsi faire face plus sereinement aux dépenses imprévues à l’avenir. Il s’agit d’un élément essentiel pour déterminer le montant de votre caution et de votre prêt.
Diversification des investissements
Un adage bien connu rappelle qu’il est judicieux de diversifier ses investissements. Bien que cela puisse paraître prématuré pour un premier pas dans l’immobilier, il est judicieux, dans la mesure du possible et en fonction de vos moyens financiers, de privilégier l’acquisition de plusieurs petits biens à long terme. Ces biens, idéalement situés dans des localités différentes, ne doivent pas être investis dans un seul grand bien. Cette approche peut vous protéger en cas de fluctuations du marché local ou d’incidents tels que des arriérés de loyers ou des périodes de vacances.
Consultez un expert immobilier pour vous guider
Considérer la rentabilité globale des investissements immobiliers est important. Un taux de rendement locatif brut entre 3 et 4 % par an est souvent considéré comme satisfaisant. Cela représente le pourcentage du revenu généré par un bien immobilier par rapport à son coût d’achat. Le rendement locatif brut (%) = (loyer mensuel x 12 mois) x 100 / prix d’acquisition du bien.
Il faut éviter les promesses de rendement irréalistes et de consulter un expert en investissement immobilier pour évaluer votre projet. Que vous souhaitiez investir à Paris ou en province, un professionnel de l’achat immobilier formé à l’investissement peut fournir une analyse personnalisée. Ceci en prenant en compte divers éléments tels que l’appréciation du bien immobilier dans le temps et les coûts à long terme. De la définition des critères de recherche à la signature chez le notaire, en passant par la recherche de biens et le financement. Cet expert peut vous aider à trouver des solutions adaptées à vos besoins et à votre projet.
Investir dans l’immobilier neuf
Le dispositif de soutien à l’investissement locatif le plus populaire, la loi Pinel, reste en vigueur jusqu’en 2024. Ce dispositif permet aux investisseurs de déduire de leurs impôts entre 12 % et 21 % du prix d’achat d’un bien immobilier neuf (dans la limite de 300 000 €). Cette déduction dépend de la localisation du bien et de l’engagement de location.
Parallèlement, il existe des dispositifs de réduction d’impôt moins connus, mais tout aussi intéressants dans l’ancien. Il convient donc de ne pas les sous-estimer dans votre stratégie de défiscalisation. Par exemple, si le bien nécessite des travaux de rénovation, vous pouvez bénéficier de :
- de la loi Denormandie si votre projet de rénovation concerne des communes en cours de redynamisation.
- du dispositif Loc Avantages si votre objectif est d’assurer des locations à vocation sociale.
Choisissez correctement vos locataires
N’hésitez pas à obtenir toutes les garanties des locataires avant qu’ils ne prennent possession du bien. C’est essentiel pour assurer la stabilité de votre investissement immobilier. Vous pouvez demander des justificatifs de revenus correspondant à trois fois le montant du loyer. Vous pouvez également demander un dépôt de garantie, une caution solidaire et la confirmation qu’ils sont éligibles aux Aides Personnelles au Logement (APL) pour garantir une partie du loyer. En prenant ces précautions, vous éviterez de mauvaises surprises à l’avenir.
Confiez la gestion de votre propriété à une agence immobilière
Une société spécialisée dans l’immobilier prendra en charge toutes les étapes liées à la location de votre bien ainsi que la gestion administrative. Elle s’occupera aussi du recouvrement des éventuelles dettes locatives. Les frais de cette prestation se situent généralement entre 6 et 10 % du loyer charges comprises. Cette solution s’avère particulièrement avantageuse, surtout si vous ne résidez pas à proximité du bien. De plus, il faut noter que ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers.
Optez pour une garantie de sécurité
Afin de protéger votre investissement immobilier, il faut envisager différentes options telles que l’assurance contre les loyers impayés. Cette solution implique généralement un coût entre 2 et 5 % du montant des loyers. Alternativement, vous pouvez choisir d’avoir des garants physiques qui se portent garants en cas de défaut de paiement.
En résumé, si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif dans une ville dynamique. Il faut évaluer attentivement votre budget en tenant compte de tous les frais et de l’évolution du marché local. Le choix de l’emplacement est également primordial. Lire aussi : 6 stratégies pour louer votre maison avec un crédit immobilier en cours
